1. Оценка прав (требования) производится отдельно по каждому Кредитному договору.
2. Оценка Прав требования по Кредитным договорам производится с учетом обеспечения данных Кредитных договоров в виде договоров поручительств и залога, указанных в Приложении №1 к Заданию.
3. Оценка Прав требования производится с учетом того, что в отношении части заемщиков, поручителей и залогодателей приняты решения о добровольной ликвидации / инициированы / введены процедуры банкротства (в соответствии с Приложением №1 к Заданию).
4. Оценка имущественных активов (движимого/недвижимого имущества), предоставленных в залог в обеспечение по Кредитным договорам, производится в соответствии с требованиями, изложенными в Приложениях к Заданию.
5. Оценка прав требования в отношении залогодателей, находящихся в процедуре банкротства, рассчитывается как возврат Заказчика за счет реализации заложенного по Кредитному договору имущества на повторных торгах в процедуре банкротства с учетом дисконтирования.
6. Оценка прав требования в отношении поручителей – физических лиц производится с учетом информации об имуществе поручителей, полученной от Заказчика, при условии реализации указанного имущества поручителей на торгах в исполнительном производстве с учетом дисконтирования.
7. Оценка прав требования в отношении заемщиков и поручителей – юридических лиц производится путем определения стоимости активов, приходящихся на возмещение кредиторам по обязательствам, а также оценки стоимости чистых активов исследуемых компаний, для чего используются бухгалтерские отчетности и расшифровки к ним, доступные по состоянию на дату, наиболее близкую к дате оценки. Исполнитель делает допущение, что величина и структура активов компаний не изменились либо изменились несущественно за период с отчетной даты бухгалтерской отчетности соответствующей компании до даты оценки.

Объектами оценки являются:

1. Изолированные помещения:

   (Таблица)

2. Здания:

   (Таблица)

3. Сооружения:

   (Таблица)

Сведения о правах на объекты оценки: Принадлежит на праве собственности.

Цель оценки заключается в определении рыночной стоимости с учетом НДС (НДС выделен отдельно), а определения рыночной стоимости прав требования, обеспеченных залогом объектов оценки.

Оценка проводится на дату (ориентировочно): «01» ноября 2017 г.

Физическая и правовая идентификация объекта

Осмотр объекта недвижимости должен быть осуществлен непосредственно оценщиком, совместно с представителями Заказчика. Результаты осмотра должны быть оформлены в виде фотографий и общей оценки состояния объекта и приведены все факторы, влияющие на стоимость и учитываемые в дальнейшем при оценке.

Оценщику необходимо осуществить сбор и анализ правоустанавливающих документов, а также документации, устанавливающей качественные и количественные характеристики объекта, используемые в дальнейших расчетах.

По результатам анализа перечня документов формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта.

При проведении анализа должны быть выполнены следующие действия:

В Отчете об оценке должно быть указано наличие обременений.

Описание объекта

Минимальный объем информации, который должен быть отражен в Отчете об оценке:

Анализ рынка и анализ ликвидности имущества

В Отчете об оценке должна быть:

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

В Отчете об оценке должно быть приведено обоснование степени ликвидности объекта, указаны факторы, снижающие/увеличивающие его ликвидность.

Допущения, используемые в оценке

Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки, за исключением права залога.

Необходимо учитывать срок пользования земельным участком под объектами оценки.

Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию с Банком. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету. Оценка имущества проводится на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки, Собственником/эксплуатантом активов, а также лично собранной информации в процессе посещения объектов оценки. Перечень документов, необходимых Оценщику и срок предоставления согласовываются Сторонами при заключении соответствующего договора на оценку. Оценка активов производится без учета залоговых обременений. В случае наличия в отношении активов обременений в виде договоров лизинга, нерыночных долгосрочных договоров аренды проводится оценка с учетом этих обременений.

Прочие допущения и ограничения формулируются Исполнителем исходя из поставленной цели оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Исполнителем при проведении расчетов и написании Отчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и должны быть предварительно согласованы с Заказчиком

Оценка имущества проводится на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки, Собственником/эксплуатантом активов, а также лично собранной информации в процессе посещения и осмотра объекта. Перечень документов, необходимых Оценщику и срок предоставления согласовываются Сторонами при заключении соответствующего договора на оценку.

Прочие допущения и ограничения формулируются Оценщиком исходя из поставленной цели оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Оценщиком при проведении расчетов и написании Отчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и должны быть предварительно согласованы с ПАО Сбербанк.

Определение подходов к оценке

При проведении оценки в зависимости от типа недвижимости могут быть использованы затратный/сравнительный/доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

При оценке объектов обязательно использование сравнительного подхода. При невозможности использования сравнительного подхода в Отчете должны быть приведены рыночные ориентиры по возможной стоимости объектов, дающие подтверждение результатов, полученных с использованием других подходов.

Доходный подход

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке должна быть:

Сравнительный подход

При оценке сравнительным подходом не допускается проведение оценки с предварительным выделением стоимости строений (как стоимости объекта-аналога за вычетом стоимости земельного участка). Расчет по сравнительному подходу необходимо проводить с проведением корректировок к полной стоимости объектов аналогов (земля + строения).

В Отчете об оценке должно быть приведено подробное единообразное описание объектов-аналогов, дающее полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы в Анализе рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, место расположения, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

Обоснование вносимых корректировок:

Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:

Затратный подход

В рамках затратного подхода необходимо уделить внимание следующим аспектам.

При расчете износа Оценщик должен придерживаться следующих правил:

При невозможности выполнения пунктов, перечисленных в рамках доходного, затратного, сравнительного подходов, указываются причины, по которым их выполнение было невозможно.

Согласование результатов

При формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга (расхождение между результатами должно быть не более 20%). В ином случае, в Отчете об оценке должно быть аргументированное обоснование данного отклонения.

Оценка проводится в сроки, оговоренные в Календарном плане (Приложение №2 к Договору).

Результаты оценки должны быть представлены Заказчику в виде письменного Отчета об оценке объекта оценки в двух экземплярах (далее – Отчет) и Банку в виде заверенной копии Отчета.

Отчет выполняется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки.

Отчет комплектуется приложениями, в которых приводятся копии документов, использованных при выполнении оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан Исполнителями и Оценщиком.

Результаты работ помимо Отчета об оценке также должны включать электронные расчетные таблицы в формате Excel с содержанием расчетных формул.

При оценке в рамках Отчета об оценке нескольких объектов недвижимости, в дополнение к Отчету должна быть представлена сводная таблица в формате Excel по всем объектам с указанием следующих параметров:

Любые дополнения, изменения и предложения к настоящему Заданию на оценку действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями всех Сторон.