Методология затратного подхода

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Предпосылкой применения метода ликвидационной стоимости является предположение о ликвидации оцениваемого бизнеса, при этом стоимость предприятия рассчитывается с учётом расходов, связанных с ликвидацией: организация торгов, предпродажная подготовка активов и т.п. Данный метод не отвечает задачам и целям настоящей оценки, т.к. требуется определить рыночную стоимость Объекта. В связи с этим применён метод чистых активов.

Алгоритм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденного приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10н и приказом Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. № 03-6/пз. В связи с тем, что некоторые статьи бухгалтерского баланса не отражают реальной рыночной стоимости имущества и обязательств предприятия из-за ограничений, присущих бухгалтерскому учёту, проводится корректировка, которая заключается в расчёте их рыночной стоимости.

С помощью метода чистых активов определяется рыночная стоимость полного участия в собственном капитале предприятия – 100%-го пакета акций в случае акционерного общества.

Нематериальные активы

Нематериальные активов Общества представляют собой товарные знаки на выпускаемые виды мороженого. Ни одна из торговых марок не обладает повышенной узнаваемостью (не является брендом) и, по мнению Оценщиков, не приносит Обществу дополнительных доходов. Это означает, что неприменим доходный подход к оценке нематериальных активов. Неприменим и сравнительный подход, т.к. отсутствует информация о сделках с аналогичными активами. Таким образом, ценность используемых нематериальных активов Общества заключается в понесённых затратах на их создание, выраженных первоначальной балансовой стоимостью. По мнению Оценщиков, рыночная стоимость НМА может быть определена как индексированные к дате проведения оценки затраты на их создание с учётом нормативной амортизации согласно бухгалтерскому учёту. Она индексируется с месяца внедрения к даты проведения оценки по инфляции (индексу потребительских цен) на основании информации Росстата. Расчётный индекс представляет собой произведение месячных индексов за указанный период – по октябрь 2008 г. включительно.

Табл. 6.1. Оценка нематериальных активов

(Таблица)

Таким образом, рыночная стоимость нематериальных активов составляет 707 тыс. руб.

Основные средства

Основные средства ОАО «Хладокомбинат» включают объекты недвижимости и движимое имущество. Оценка земельных участков и зданий в связи с большим объёмом вынесена в отдельную главу в конце Отчёта (ГЛАВА 10). Рыночная стоимость земельных участков и зданий составила 1 084 570 тыс. руб. без НДС.

Остальное имущество ОАО «Хладокомбинат» включает: сооружения; передаточные устройства; машины и оборудование; транспортные средства. инструмент; производственный и хозяйственный инвентарь; прочие основные фонды.

При проведении оценки данных объектов Оценщики использовали затратный и сравнительный подходы к оценке.

Сравнительный подход использовался для оценки машин и оборудования, аналоги которых присутствуют на вторичном рынке. Аналогами являются объекты тех же или сопоставимых марок, близкие по году выпуска и состоянию. Все оцениваемые объекты предполагаются в рабочем состоянии. Оценка проведена на основе метода сравнительного анализа продаж.

В рамках затратного подхода Оценщики использовали аналоговый и индексный методы. Аналоговый метод применялся к машинам и оборудованию, новые аналоги которых присутствуют на рынке, но вторичный рынок не развит. Индексный метод применялся ко всем остальным единицам машин и оборудования — при отсутствии аналогов на рынке. Также индексный метод применён к оценке сооружений, передаточных устройств, инструмента, инвентаря и прочих основных средств.

Определение рыночной стоимости С имущества в рамках затратного подхода осуществляется по формуле

С = СН ▪ (1-ИФ) ▪ (1-ИМ)

СН – стоимость нового объекта на дату проведения оценки (восстановительная стоимость);

ИФ – физический износ имущества на дату проведения оценки;

ИМ – моральный износ имущества на дату проведения оценки.

В рамках аналогового метода восстановительная стоимость определялась по данным компаний – продавцов аналогов.

В рамках индексного метода восстановительная стоимость имущества определялась по формуле:

СН = C0 ▪ I

C0 – первоначальная балансовая стоимость объекта;

I – индекс изменения цен по соответствующей группе имущества, определяемой кодом ОКОФ, за период между датой постановки на баланс и датой проведения оценки.

Индекс изменения цен I Оценщики определяли с помощью программы «СтОФ 4.33» Росстата. Программа «СтОФ» предназначена для определения восстановительной стоимости основных фондов предприятий всех форм собственности, классификации и кодирования объектов основных фондов по ОКОФ и определения соответствующих им амортизационных групп. Программный комплекс «СтОФ» позволяет проводить определение восстановительной стоимости основных фондов (с помощью индексов – дефляторов или по аналогам из баз данных). Индексы, используемые в ПИК «СтОФ» разработаны совместно со специалистами Управления статистики основных фондов, строительства и национального богатства Росстата (www.codinfo.ru).

Величина морального износа принята равной нулю, поскольку вся техника не утратила своих технических параметров и используется по своему прямому назначению, т.е. ИМ = 0.

Результаты расчёта рыночной стоимости всех объектов, кроме земельного участка, зданий и транспортных средств представлены в нижеследующих таблицах. Стоимость основных средств принимается к учёту без НДС, а цены продаж объявлены с НДС, что учтено соответствующей поправкой. В расчётах использован курс доллара на дату проведения оценки 27,0596 руб. Все объекты были поставлены на баланс Общества новыми. Информация о составе движимого имущества не содержалась в ТЗ и приведена Оценщиками, исходя из их опыта оценки подобных предприятий.

Табл. 6.2. Расчёт стоимости машин и оборудования методом сравнительного анализа продаж

(Таблица)

Табл. 6.3. Расчёт стоимости машин и оборудования аналоговым методом

(Таблица)

Остальные объекты для оценки индексным методом были сгруппированы по годам выпуска.

Табл. 6.4. Расчёт стоимости основных средств индексным методом

(Таблица)

Определение рыночной стоимости автомобилей осуществлялось на основе сравнительного подхода.

Чтобы учесть индивидуальные параметры пробега и возраста автомобилей необходимо введение соответствующей поправки на физический износ. Расчет физического износа оцениваемого транспортного средства (в процентах) с учётом его возраста и пробега с начала эксплуатации проводился по формуле

ИФ = 100 ▪ ( 1 – e-d )

где:

е – основание натуральных логарифмов (e = 2,71828);

d – функция, зависящая от возраста и фактического пробега транспортного средства с начала эксплуатации.

Вид функции d определяется формулой:

d = К1 ▪ ТФ + К2 ▪ ЛФ

где:

ТФ — фактический возраст автомобиля;

ЛФ — фактический пробег автомобиля с начала эксплуатации;

К1, К2 – коэффициенты, зависящие от класса автомобиля.

Значения коэффициентов К1 и К2 приведены в таблице, содержащейся в базе ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки».

При подборе автомобилей-аналогов на сайте «Автомобили в России» (www.auto.ru) Оценщики исходили из следующих положений:

1. использовались автомобили тех же марок с такими же объёмами двигателя, т.е. специальная поправка на технические различия не требовалась;
2. использовались автомобили того же года выпуска с близким пробегом;
3. не использовались нерастаможенные и находящиеся за рубежом автомобили, несмотря на то, что объявленная цена включала затраты на доставку и таможенную очистку.

Табл. 6.5. Расчёт стоимости автотранспортных средств

(Таблица)

Таким образом, рыночная стоимость автомобилей составила 2 455 тыс. руб. с НДС или 2 081 тыс. руб. без НДС.

В итоге рыночная стоимость основных средств составила (без НДС): 1 390 946 тыс. руб.

Незавершённое строительство

Объекты незавершённого строительства Общества включают неустановленное оборудование, затраты на ремонт помещений и приобретение товарных знаков. Предполагается, что все затраты приведены в текущих рыночных ценах. Затраты на ремонт помещений невозможно проверить на рыночные условия, т.к. отсутствует смета. Цены на неустановленное оборудование, там где указаны марки, близки к рыночным по данным источников, приведённых выше в Табл. 6.3. Расчёт стоимости машин и оборудования аналоговым методом. Товарные знаки могут быть оценены только индексным методом. Данные товарные знаки также не являются брендами, дающим дополнительную выручку, т.к. пока не начали использоваться, а их рынок не развит.

Затраты на ремонт и покупку неустановленного оборудования, включая систему мониторинга, проиндексированы по индексу цен промышленной продукции на основании данных Росстата. Стоимости товарных знаков проиндексированы по индексу потребительских цен. Индексация проведена с месяца постановки на баланс к октябрю 2008 г.

Табл. 6.6. Расчёт рыночной стоимости незавершённого строительства

(Таблица)

Таким образом, рыночная стоимость незавершённого строительства составляет 5 708 тыс. руб.

Отложенные налоговые активы

Отложенные налоговые активы возникают за счёт разницы между бухгалтерской прибылью (убытком) и налогооблагаемой прибылью (убытком) отчетного периода, образовавшейся в результате применения различных правил признания доходов и расходов, которые установлены в нормативных правовых актах по бухгалтерскому учету и законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно Положению по бухгалтерскому учёту «Учёт расходов по налогу на прибыль» (ПБУ 18/02), под отложенным налоговым активом понимается та часть отложенного налога на прибыль, которая должна привести к уменьшению налога на прибыль, подлежащего уплате в бюджет в следующем за отчётным или в последующих отчётных периодах.

Организация признает отложенные налоговые активы в том отчетном периоде, когда возникают вычитаемые временные разницы, при условии существования вероятности того, что она получит налогооблагаемую прибыль в последующих отчетных периодах. Общество в 2005 – 6 мес. 2008 г. было убыточным, и убыток возрастал, в связи с чем, Оценщики отказались от применения доходного подхода к оценке Объекта (ГЛАВА 7). Таким образом, вероятность и срок появления налогооблагаемой прибыли у Общества не определены, и Оценщики условно принимают отложенные налоговые активы по балансовой стоимости 5 829 тыс. руб.

Запасы

Запасы Общества на дату проведения оценки включают:

1. сырье, вспомогательные материалы для производства мороженого — 23 890 тыс. руб.;
2. сырье, материалы и другие материальные ценности — 61 002 тыс. руб.;
3. затраты в незавершённом производстве — 1 027 тыс. руб.;
4. готовая продукция и товары для перепродажи — 37 353 тыс. руб.:
5. расходы будущих периодов — 47 429 тыс. руб.

Корректировка балансовой стоимости запасов первых двух категорий состоит в том, что исключаются неликвидные и устаревшие объекты. Согласно Положению по бухгалтерскому учёту «Учёт материально-производственных запасов» (ПБУ 5/01), запасы принимаются к бухгалтерскому учёту по фактической себестоимости – фактическим затратам на приобретение. Исключением являются организации розничной торговли, которым разрешается (но не вменяется в обязанность) производить оценку приобретённых товаров по продажной стоимости с отдельным учётом наценок (скидок). ОАО «Хладокомбинат» не является организацией розничной торговли. Устаревшие и неликвидные запасы не выявлены. Сырьё, материалы и затраты в незавершенном производстве принимаются к расчёту по балансовой стоимости.

Расходы будущих периодов включают: сертификаты; страховые платежи; расходы на оплату труда; проектирование; программное обеспечение.

Сертификаты фактически являются нематериальными активами, но они неотделимы от Предприятия, не продаются на открытом рынке, а их вклад в доходы Общества определить невозможно. При этом все эти активы, согласно полученным разъяснениям, используются в процессе деятельности Общества. Остальные расходы – расходы на оплату труда и страховые платежи — принимаются к расчёту без корректировок, т.к. возмещение расходов ожидается в ближайшее время.

Таким образом, к расчёту принимается балансовая стоимость запасов 170 701 тыс. руб. без корректировок.

НДС по приобретённым ценностям

В строке 220 бухгалтерского баланса учитывается сумма НДС, указанная поставщиками в счетах-фактурах и товаросопроводительных документах по полученным и не оплаченным товарно-материальным ценностям (работам, услугам). НДС это налог, который взимается с предприятия на сумму прироста стоимости, которая вычисляется как разность между выручкой от реализации товаров или услуг и суммой затрат на материалы и сырьё, полученные со стороны. В строке 220 учитываются суммы входящего НДС, которые не возмещены из бюджета. Согласно ст. 171 и 172 Налогового кодекса РФ, организация имеет право возместить НДС, уплаченный поставщикам, если товар (работы, услуги): оприходован; оплачен; приобретён для производственной деятельности либо для перепродажи; оформлен счётом-фактурой, в котором отдельной строкой выделена сумма НДС.

В рамках настоящей оценки корректировка учётных цен на сырьё, материалы и готовую продукцию не производится. Кроме того, балансовая стоимость НДС по приобретённым ценностям незначительна – 0,6% валюты баланса.

Таким образом, НДС по приобретённым ценностям принимается к расчёту по балансовой стоимости 4 734 тыс. руб.

Дебиторская задолженность

Оценщикам предоставлена расшифровка дебиторской задолженности на дату последнего баланса 30.06.2008. В соответствии с допущением № 4 на стр. 3, предполагается, что такой же состав долгов сохранился к дате проведения оценки 25.10.2017.

На первом этапе корректировки балансовой стоимости дебиторской задолженности исключается стоимость просроченных и безнадёжных долгов. На основании представленной информации о дебиторах на дату баланса 01.07.2008, значительная часть долгов образовалась задолго до этой даты. Средний срок существования долга – 1 год 9 мес. Общество имеет ряд долгов «старше» 3 лет — общего срока исковой давности согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ. Информация о наличии судебных исков о взыскании задолженности, о финансовом состоянии дебиторов у Заказчика и в открытых источниках отсутствует.

Все долги Общество ожидает к оплате в 2008 г., причём большую часть – в июле 2008 г. Учитывая большой срок большинства существующих долгов, такие прогнозы Общества Оценщики считают нереальными. Величина задолженности, оставшейся после исключения безнадёжных долгов, корректируется исходя из предположения, что она будет погашена спустя срок оборачиваемости дебиторской задолженности, рассчитанный в рамках финансового анализа, т.е. по формуле:

V = VB / (1 + R)n/360

где:

V – скорректированная стоимость;

VB – балансовая стоимость;

n — срок оборачиваемости (дней);

R — ставка (норма) дисконта.

Для получения определённой суммы денег спустя определенный срок сегодня достаточно вложить в какой-либо доходный инструмент меньшую сумму. В рамках оценки Объекта в качестве такого инструмента рассматривается банковский депозит. В качестве ставки дисконта рассматривается средневзвешенная по России ставка рублёвого депозита нефинансовых организаций в сентябре 2008 года (последние опубликованные данные) на срок, сопоставимый со сроком оборачиваемости, по данным Бюллетеня банковской статистики Банка России (выпуск №10 за 2008 год).

Оборачиваемость дебиторской задолженности в среднем по периоду с 2005 по 1 пол. 2008 г. составляет 96 дней. Ставка депозита на срок от 90 до 180 дней – 8,9% годовых.

Тогда скорректированная стоимость всей дебиторской задолженности (стр. 230 и стр. 240) в размере

162 172 – 707 = 161 465 тыс. руб.

составит:

V = 161 465 / (1 + 0,089)96/360 = 157 838 тыс. руб.

Определение стоимости воспроизводства объекта

Общая формула расчета стоимости воспроизводства помещений:

(Формула)

Табл. 10.14. Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода<.p>

(Таблица)

Обобщение результатов, ролученных в рамках каждого из подходов к оценке

В результате проведения оценки получены данные, приведенные в нижеследующей таблице.

(Таблица)

Сравнительный подход основывается на анализе данных о ценах предложения аналогичных объектов и в наибольшей мере отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Доходный подход отражает ожидания потенциального инвестора, выражаемые в получении определенного потока доходов от вложений в конкретный объект недвижимости. В сложившихся рыночных условиях, прогнозирование величины рыночной арендной ставки возможно с определенной долей достоверности, в то время как цены продажи в большей мере отражают баланс спроса и предложения на рынке недвижимости. Кроме того, в состав Комплекса входят объекты, не приносящие доход, доля которых составляет около 7% от общего объема площадей, а так же бомбоубежище, исключенное из расчетов. Соответственно, результаты, полученные доходным подходом, в наименьшей степени отражают реальную стоимость оцениваемого Комплекса. Затратный подход основан на принципе замещения и отражает реальные затраты, необходимые для возведения объекта аналогичной полезности, с учетом затрат на приобретение земельного участка и затрат на строительство.

Весомость каждого из примененных методов зависит от качества исходной информации. Чем больше расчетных данных получено из реальных рыночных условий, тем больше соответствие промежуточных результатов и тем больше вес примененного подхода. В данной оценке при применении затратного и доходного подходов были применены расчетные данные, в то время как сравнительный подход полностью базируется на рыночной информации.

С учетом вышеизложенного, Оценщиком было принято решение о распределении удельных весов между подходами: результатам доходного подхода был присвоен удельный вес равный 0,1, результатам сравнительного подхода – 0,6, результатам затратного подхода — 0,3. Итоговая величина рыночной стоимости рассчитывалась как средневзвешенная величина индикаторов рыночной стоимости полученных с применением доходного и сравнительного подходов.

Расчет итоговой рыночной стоимости представлен в следующей таблице.

(Таблица)

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка и зданий ОАО «Хладокомбинат», составляет (округлённо):

1 279 793 026
(ОДИН МИЛЛИАРД ДВЕСТИ СЕМЬДЕСЯТ ДЕВЯТЬ МИЛЛИОНОВ СЕМЬСОТ ДЕВЯНОСТО ТРИ ДВАДЦАТЬ ШЕСТЬ) РУБ. С УЧЕТОМ НДС
ИЛИ
1 084 570 361
(ОДИН МИЛЛИАРД ВОСЕМЬДЕСЯТ ЧЕТЫРЕ МИЛЛИОНА ПЯТЬСОТ СЕМЬДЕСЯТ ТЫСЯЧ ТРИСТА ШЕСТЬДЕСЯТ ОДИН) РУБ. БЕЗ УЧЕТА НДС.