Москва, Лесная ул., 39
тел: /495/ 775-2818


4. ОСНОВНЫЕ КОНТРАКТЫ И ИНЫЕ ТРАНЗАКЦИИ КОМПАНИИ.

4.3. Обзор договоров аренды и лизинга активов

Виды, объемы, сроки действия, механизм ценообразования, возможность расторжения и (или) перезаключения договоров аренды, лизинга помещений и других активов, заключенных Открытым акционерным обществом оптовой торговли металлопродукцией «Завод 1» регулируется в соответствии со следующими основными (базовыми и профильными) законодательными актами, а также документами, разъясняющими порядок применения законодательных актов, актуальными в период дью дилидженси действовавшими на момент его проведения:

- Гражданский кодекс Российской Федерации от у0.11.1994 N 51-ФЗ;

- Федеральный закон от 21.0х.199х N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвИжимое имущество и сделок с ним»;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отношения сторон по договору аренды нежилых помещений регулируются в соответствии с § 4 Главы у4 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ОАО «Завод 1» существует практика заключения договоров аренды имущества, а именно – нежилых помещений, которые Компании передает в аренду третьим лицам, то есть выступает на стороне арендодателя.

Как следует из Справки б/н б/д, предоставленной Главным бухгалтером ОАО «Завод 1», компания сдает в аренду следующие площади:

- складские помещения: 918х,4 кв.м;

- офисные помещения: 946,х6 кв.м;

- торговые помещения: 256,6 кв.м.

Список действующих в настоящее время договоров аренды Компании с третьими лицами приведен в нИжеследующей таблице.

 

Таблица х. Реестр действующих договоров аренды ОАО «Завод 1»

№ договора, наименование контрагент Дата договора Срок договора Кол-во Ед.изм. Цена за ед. Арендная плата в месяц
  ОАО "ххх вторичные металлы"            
1 № 245 аренда имущества Ш1;Е 05.05.05г. 05.05.05г. - 04.05.08г. 1 шт у24000 у24000,00
  ОАО"Комбинат 6"            
2 № 61/СЭБ аренда скл. помещ. Т у1.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. х0 м2 120 8400,00
у № ху/СЭБ аренда офисного (неж.) помещ. А 25.02.06г. 26.02.06г. - 20.02.0хг. 122,8 м2 190 2ууу2,00
  ЗАО "Комбинат 1"            
4 № 59/СЭБ аренда скл. помещ.К у1.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 20 м2 120 2400,00
5 № х1/СЭБ аренда офисного (неж.) помещ.А 26.02.06г. 01.0у.06г. - 2х.02.0хг. 244 м2 190 46у60,00
  ООО "Кровля и изоляция"            
6 №14/СЭБ аренда скл. помещ.М1 02.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 680 м2 145 98600,00
х № 5ху аренда офисного помещ. и доп.согл. от 0х.12.05г.Б2 01.09.05г. 01.09.05г. - у1.08.08г. 14у,62 м2 215 у08х8,у0
8 №х0/СЭБ аренда скл. помещ.М1 2х.02.06г. 01.0у.06г. - у1.12.06г. 2у1 м2 100 2у100,00
9 №85/СЭБ аренда скл. помещ.Т2 14.04.06г. 14.04.06г. - у1.08.06г. 200 м2 120 24000,00
  ООО "Комбинат 2-Сервис"            
10 № 01/СЭБ аренда скл. помещ. и тех. ср.С,С1 02.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 5811 м2 120 69ху20,00
11 №5х2 аренда офисного помещ.Б2 01.09.05г. 01.09.05г. - у1.08.08г. 18у,66 м2 215 у9486,90
  ООО "АНС-Инвестторг"            
12 №у9 аренда хоз-го магазина (нежилого помещ.) Б,А 22.08.05г. 22.08.05г -22.08.06г 19х,1 м2 190 ух449,00
(подвального помещ.)доп. согл. б/п от 12.09.05г.     8 м2 100 800,00
14 №49/СЭБ аренда скл. Помещения Д 20.12.06г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 19,4 м2 145 281у,00
  ИП Рахматуллин Р.Р.            
15 № 40 аренда продов-го магазина А 22.08.05г. 22.08.05г -22.08.08г 60,5 м2 190 11495,00
  ООО "МетизРесурс"            
16 № 1х/СЭБ аренда офисного помещ.Б1 02.12.05г. 01.01.06г. - у1.12.06г. 22 м2 215 4ху0,00
  ЗАО "Нержавеющие стали"            
№ 21/СЭБ аренда скл. помещ. и тех. ср-в И 05.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 266 м2 145 у85х0,00
18 № 2у/СЭБ аренда офисного помещ.А 05.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 40 м2 215 8600,00
  ООО ххх-Город            
19 № 10/СЭБ аренда скл. помещ. и тех ср. Т1 02.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. у50 м2 145 50х50,00
20 № 0х/СЭБ аренда офисного помещ.Б1 02.12.05г. 01.01.06г. - у1.12.06г. 14,х м2 215 у160,50
21 № 60/СЭБ аренда помещ.Т1 у1.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 2х5,2 м2 190 52288,00
  ОАО "Электрозавод"            
22 № 51/СЭБ аренда офисного помещ.А 2х.12.05г. 01.01.06г. - у1.12.06г. у8,2 м2 200 х640,00
  ООО "ххх"            
№ 15/СЭБ аренда скл. помещ.Т2 02.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. х8 м2 120 9у60,00
  ООО "ТД "ххх-Город"            
24 № у2/СЭБ аренда офисного помещ. А 06.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 58 м2 215 124х0,00
25 № уу/СЭБ аренда скл. помещ.М1,М2 06.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 9у0 м2 145 1у4850,00
26 №90/СЭБ аренда скл.помещения у0.04.06г. 01.05.06г.-у1.12.06г. 2у0 м2 110 25у00,00
  ЗАО "ххх"            
№26/СЭБ аренда офисного помещения Б1 08.12.05г. 01.01.06г. - 29.12.06г. 21,1 м2 215 45у6,50
28 № 25/СЭБ аренда скл.помещ.Л 08.12.05г. 01.01.06г. - у1.12.06г. х4,8 м2 145 10846,00
  ООО "Оксид"            
29 №4х/СЭБ аренда скл.площад. 16.12.05г. 01.01.06-29.12.06г. у0 м2 180 5400,00
  ОАО"ххх"            
у0 №88/СЭБ аренда транспортного средства 20.04.2007 20.04.06г.-15.05.06г. 1 дн 691,95 691,95
    28.06.06г.          
  ООО"ххх МS            
у1 №92/СЭБ аренда офис.помещения Б1 09.06.06г. 09.06-у1.12.06г. 1у,9 м2 215 2988,50
  ОАО "ххх            
у2 №9у/СЭБ аренда офисного помещения Б1 21.06.06г. 21.06.-у1.12.06г. 88.5 м2 200 1хх00,00
  ГУП "Управление строительств.ххх.водохранилища" РБ            
уу №110 аренда офисного помещения А 08.08.06г. 08.08.06г.-у1.12.06г. 54,9 м2 215 1180у,50

 

 

Как правило, договоры аренды заключаются ОАО «Завод 1» на основании принятой в Компании типовой формы договора аренды, в связи с чем отличия между условиями таких соглашений незначительны.

В качестве основных договоров аренды, заключенных ОАО «Завод 1», следует выделить следующие соглашения:

1. Договор с ОАО «ГлавРеспСтрой» № 9у/СЭБ от 21 июня 2007 года:

- Срок действия: с 21 июня 2007 года по у1 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 200 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 88,5 кв. м (литера Б1).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 0118хх (не указано).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, при производстве переоборудования или перепланировок без разрешения арендодателя, при невыполнении предписаний контролирующих органов. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за у0 календарных дней) предупреждением об этом арендодателя.

2. Договор с ОАО «Медные вторичные материалы» № 9х/СЭБ от 6 мая 2007 года:

- Срок действия: с 6 мая 2007 года и в течение 2 (двух) календарных лет.

- Арендная плата составляет у24000 рублей в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: открытая складская площадка, общей площадью 4992 кв. м, включая помещение, площадью 21,у кв. м (литера Е), а также два мостовых крана, крановый внутрискладской путь, автотранспортные весы. В договоре не содержится описания такого объекта аренды, как открытая складская площадка. В соответствии с п. у ст. 60х ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако договором объект аренды определен частично, то есть в отношении помещения, площадью 21,у кв. м (литера Е), а также двух мостовых кранов, кранового внутрискладского пути и автотранспортных весов. Следовательно, договор аренды будет считаться заключенным только в отношении тех объектов аренды, однозначные данные о которых в нем описаны.

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 011898 (на помещение литера Е).

- Условия досрочного расторжения: договором не предусмотрены, в связи с чем действуют общие условия расторжения договоров аренды, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

3. Договор с ООО «Торговый Дом «ххх-Город» № 90/СЭБ от у0 апреля 2007 года:

- Срок действия: с 1 мая 2007 года до у1 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 110 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 2у0 кв. м (литера М2).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 012266 (указано с ошибкой, должно быть 0118х9).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

4. Договор с ЗАО «Комбинат 1» № х1/СЭБ от 26 февраля 2007 года:

- Срок действия: с 1 марта 2007 года до 2х февраля 200х года.

- Арендная плата составляет 2280 рублей за 1 кв.м. в год, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 244,0 кв. м (литера не указана). В договоре не содержится описания объекта аренды, за исключением его площади и назначения. В соответствии с п. у ст. 60х ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

- Право собственности на объект аренды: невозможно установить объект аренды.

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены.

5. Договор с ОАО «Комбинат 6» № 61/СЭБ от у1 декабря 2005 года:

- Срок действия: с 1 января 2007 года до 29 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 120 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью х0 кв. м (литера К).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 012266 (указано с ошибкой, должно быть 242410).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

6. Договор с ООО «ххх-Город» № 60/СЭБ от у1 декабря 2005 года:

- Срок действия: с 1 января 2007 года до 29 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 190 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 2х5,2 кв. м (литер Т1).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 0118х6 (не указано).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

7. Договор с ЗАО «Комбинат 1» № 59/ннн от у1 декабря 2005 года:

- Срок действия: с 1 января 2007 года до 29 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 120 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 20 кв. м (литер М1).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 012266 (указано с ошибкой, должно быть 242410).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

8. Договор с ООО «Торговый Дом «ннн-Город» № уу/СЭБ от 6 декабря 2005 года:

- Срок действия: с 1 января 2007 года до 29 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 145 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 9у0 кв. м (литер М1).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 012266 (указано с ошибкой, должно быть 2х19у9).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

9. Договор с ЗАО «ТД «ннн стали» № 21/СЭБ от 5 декабря 2005 года:

- Срок действия: с 1 января 2007 года до 29 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 145 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 266 кв. м (литер И), вместе с техническими средствами – кран-балка, крановые внутрискладские пути.

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 012266.

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

10. Договор с ООО «Кровля и изоляция» № 14/СЭБ от 2 декабря 2005 года:

- Срок действия: с 1 января 2007 года до 29 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 145 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 680 кв. м (литер М2).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 012266 (указано с ошибкой, должно быть 0118х9).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

11. Договор с ООО «Пластмасс -Город» № 10/СЭБ от 2 декабря 2005 года:

- Срок действия: с 1 января 2007 года до 29 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 145 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью у50 кв. м (литера Т1), вместе с техническими средствами мостовой кран, крановые внутрискладские пути.

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 012266 (указано с ошибкой, должно быть 0118х6).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

12. Договор с ООО «Комбинат 2-Сервис» № 01/СЭБ от 2 декабря 2005 года:

- Срок действия: с 1 января 2007 года до 29 декабря 2007 года.

- Арендная плата составляет 120 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 5811 кв. м (литера С), вместе с техническими средствами – два мостовых крана, крановые внутрискладские пути.

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство № 012266 (указано с ошибкой, должно быть 242408).

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, в случае неисполнения обязанности по проведению капитального ремонта, в случае неисполнения обязанности по содержанию инфраструктуры в надлежащем виде. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены, за исключением положения о возможности прекращения договора по решению арендатора с заблаговременным (за 2 месяца) предупреждением об этом арендодателя.

13. Договор с ООО «ннн и изоляция» № 5ху от 1 сентября 2005 года:

- Срок действия: с 1 сентября 2005 года и в течение трех календарных лет.

- Арендная плата составляет 190 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Соглашение о внесении изменений от х декабря 2005 года предусматривает установление арендной платы в размере 215 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС. При этом соглашение действует с 1 января 2007 года до у1 декабря 2007 года. В связи с этим, после истечения срока действия этого Соглашения, арендная плата вновь будет составлять 190 рублей за 1 кв.м. Кроме того, необходимо отметить, что стороны не вправе более изменять уровень арендной платы в период с с 1 января 2007 года до у1 декабря 2007 года в связи с запретом императивной нормы п. у ст. 614 ГК РФ.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 102,66 кв. м и места общего пользования, площадью 40,96 кв. м (литер Б’).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство о праве собственности по состоянию на дату заключения договора отсутствует, так как было получено только 25 июля 2007 года (литер Б2). В соответствии со ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвИжимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В связи с этим, арендодатель неправомерно передал в аренду имущество, которым он не владеет на праве собственности, так как последнее возникает только с момента его государственной регистрации.

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, при производстве переоборудования или перепланировок без разрешения арендодателя. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены.

14. Договор с ООО «Комбинат 2-Сервис» № 5х2 от 1 сентября 2005 года:

- Срок действия: с 1 сентября 2005 года и в течение трех календарных лет.

- Арендная плата составляет 190 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС.

- Соглашение о внесении изменений от х декабря 2005 года предусматривает установление арендной платы в размере 215 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС. При этом соглашение действует с 1 января 2007 года до у1 декабря 2007 года. В связи с этим, после истечения срока действия этого Соглашения, арендная плата вновь будет составлять 190 рублей за 1 кв.м. Кроме того, необходимо отметить, что стороны не вправе более изменять уровень арендной платы в период с с 1 января 2007 года до у1 декабря 2007 года в связи с запретом императивной нормы п. у ст. 614 ГК РФ.

- Объект аренды: нежилое помещение, площадью 142,х0 кв. м и места общего пользования, площадью 40,96 кв. м (литер Б’).

- Право собственности на объект аренды: Свидетельство о праве собственности по состоянию на дату заключения договора отсутствует, так как было получено только 25 июля 2007 года (литер Б2). В соответствии со ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвИжимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В связи с этим, арендодатель неправомерно передал в аренду имущество, которым он не владеет на праве собственности, так как последнее возникает только с момента его государственной регистрации.

- Условия досрочного расторжения: соответствуют общим условиям расторжения договоров аренды, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, но дополнены возможностью расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании объекта аренды, при производстве переоборудования или перепланировок без разрешения арендодателя. Условия о возможности одностороннего отказа сторон от исполнения договора в соглашении не предусмотрены.

 

Общими условиями расторжения договоров аренды, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации являются следующие нормы:

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

у) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

у) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

 

Кроме того, расторжение договора теоретически возможно в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, если таковые имели место быть.

Так, согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

 

Принятый в ОАО «Завод 1» механизм ценообразования, исходя из объяснений руководства Компании, определяется путем переговоров с арендаторами и основан на рыночной ставке арендной платы, действующей в целом по региону.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендная плата может принимать следующие формы:

1) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;

2) установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

у) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Договоры аренды, заключаемые ОАО «Завод 1» с арендаторами предусматривают выплату арендной платы в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически (ежемесячно).

Таким образом, как следует из анализа договоров Компании, а также из Справки б/н б/д, предоставленной Главным бухгалтером ОАО «Завод 1», компания сдает в аренду помещения по следующим ценам:

- складские помещения: от 100 до 145 рублей в месяц за 1 кв.м;

- офисные помещения: от 190 до 215 рублей в месяц за 1 кв.м;

- торговые помещения: 190 рублей в месяц за 1 кв.м.

 

Как известно, компании ОАО «Комбинат 6» и ЗАО «Комбинат 1» являются акционерами ОАО «Завод 1».

В соответствии с п. 1 ст. 81 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», сделки, в совершении которых имеется заинтересованность акционера общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами 20 и более процентов голосующих акций общества, совершаются обществом в соответствии с положениями главы XI Закона (заинтересованность в совершении обществом сделки).

Согласно ст. 8у Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», а также подпункта 16) пункта 15.2 ст. 15 Устава Компании, сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена до ее совершения советом директоров общества.

Таким образом, Договор между ОАО «Завод 1» и ЗАО «Комбинат 1» № х1/СЭБ от 26 февраля 2007 года, Договор между ОАО «Завод 1» и ОАО «Комбинат 6» № 61/СЭБ от у1 декабря 2005 года, а также Договор между ОАО «Завод 1» и ЗАО «Комбинат 1» № 59/СЭБ от у1 декабря 2005 года, признаются сделками, в совершении которых имеется заинтересованность.

В обществе с числом акционеров - владельцев голосующих акций более 1000 решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается советом директоров общества большинством голосов независимых директоров, не заинтересованных в ее совершении.

В решении об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

Для принятия советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров решения об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, цена отчуждаемых либо приобретаемых имущества или услуг определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со статьей хх настоящего Федерального закона.

Протоколы заседаний Совета директоров ОАО «Завод 1» не содержат пунктов повестки дня, которые предусматривали бы вынесение вопросов об одобрении указанных договоров. Сотрудники компании (Ведущий юрисконсульт Огурцова Р.А.) также подтвердили, что заседаний Совета директоров, на которых рассматривался бы такой вопрос, не проводилось.

Следовательно, указанные договоры аренды, заключенные с ОАО «Комбинат 6» и ЗАО «Комбинат 1», были подписаны в нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка.

Согласно ст. 84 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, предусмотренных Федеральным законом, может быть признана недействительной по иску общества или акционера. Заинтересованное лицо (ОАО «Комбинат 6» и ЗАО «Комбинат 1») несет перед обществом ответственность в размере убытков, причиненных им обществу.

 

В период с 200у года по настоящее время Компания не заключала договоров аренды имущества на стороне арендатора, за исключением следующих договоров финансовой аренды (лизинга):

- Договор лизинга № 50 от 26 июля 2004 года, заключенный с ООО «ннн» (лизингодатель), предусматривающий, после окончания срока договора, передачу в собственность лизингополучателя имущества (весы РС-у0 Ц) ценой 550000 рублей на общую сумму с учетом лизинговых платежей, составляющую 665у42 рубля;

- Договор лизинга № 84 от 01 ноября 2004 года, заключенный с ООО «ннн» (лизингодатель), предусматривающий, после окончания срока договора, передачу в собственность лизингополучателя имущества (х позиций) ценой 211616 рублей на общую сумму с учетом лизинговых платежей, составляющую 262486 рублей.

Договоры были прекращены надлежащим исполнением обязательств сторонами в августе 2005 года и декабре 2005 года соответственно.

 

ВЫВОД:

В результате анализа состояния дел Открытого акционерного общества оптовой торговли металлопродукцией «Завод 1», связанных договорами аренды и лизинга помещений и других активов, следует констатировать наличие ряда существенных нарушений действующего законодательства Российской Федерации, а именно:

1. Договор между ОАО «Завод 1» и ЗАО «Комбинат 1» № х1/СЭБ от 26 февраля 2007 года, Договор между ОАО «Завод 1» и ОАО «Комбинат 6» № 61/СЭБ от у1 декабря 2005 года, а также Договор между ОАО «Завод 1» и ЗАО «Комбинат 1» № 59/СЭБ от у1 декабря 2005 года, признаются сделками, в совершении которых имеется заинтересованность. В связи с тем, что протоколы заседаний Совета директоров ОАО «Завод 1» не содержат пунктов повестки дня, которые предусматривали бы вынесение вопросов об одобрении указанных договоров, они подписаны в нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка. Согласно ст. 84 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, предусмотренных Федеральным законом, может быть признана недействительной по иску общества или акционера. Заинтересованное лицо (ОАО «Комбинат 6» и ЗАО «Комбинат 1») несет перед обществом ответственность в размере убытков, причиненных им обществу.

2. В ряде договоров аренды указываются реквизиты недействующего свидетельства о государственной регистрации права, либо не указываются вовсе. Однако эта некорректность не влечет риска возникновения последствий, которые могут негативно отразиться на деятельности Компании.

3. Договор с ОАО «Медные вторичные материалы» № 9х/СЭБ от 6 мая 2007 года предусматривает в качестве объекта аренды следующее имущество: открытая складская площадка, общей площадью 4992 кв. м, включая помещение, площадью 21,у кв. м (литера Е), а также два мостовых крана, крановый внутрискладской путь, автотранспортные весы. В договоре не содержится описания такого объекта аренды, как открытая складская площадка. В соответствии с п. у ст. 60х ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако договором объект аренды определен частично, то есть в отношении помещения, площадью 21,у кв. м (литера Е), а также двух мостовых кранов, кранового внутрискладского пути и автотранспортных весов. Следовательно, договор аренды будет считаться заключенным только в отношении тех объектов аренды, однозначные данные о которых в нем описаны.

В связи с тем, что договор аренды в отношении неопределенного объекта аренды признается незаключенным, обязательства по такому договору аренды в этой части не возникают. Такая ситуация образует состав обязательств вследствие неосновательного обогащения. Так, согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

4. Договор с ЗАО «Комбинат 1» № х1/СЭБ от 26 февраля 2007 года предусматривает в качестве объекта аренды следующее имущество: нежилое помещение, площадью 244,0 кв. м (литера не указана). В договоре не содержится описания объекта аренды, за исключением его площади и назначения. В соответствии с п. у ст. 60х ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Последствия указанного нарушения аналогичны описанным в предыдущем пункте.

5. Следующие договоры аренды заключены сроком на год и более:

- Договор с ООО «Кровля и изоляция» № 5ху от 1 сентября 2005 года заключен сроком действия с 1 сентября 2005 года в течение трех календарных лет;

- Договор с ООО «Комбинат 2-Сервис» № 5х2 от 1 сентября 2005 года заключен сроком действия с 1 сентября 2005 года и в течение трех календарных лет;

- Договор с ОАО «Медные вторичные материалы» № 9х/СЭБ от 6 мая 2007 года заключен сроком действия с 6 мая 2007 года и в течение 2 (двух) календарных лет.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация таких договоров осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.0х.199х N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвИжимое имущество и сделок с ним».

Указанные договоры не были зарегистрированы в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвИжимое имущество и сделок с ним, в связи с чем, должны быть признаны незаключенными. Последствия указанного нарушения аналогичны описанным в предыдущем пункте.

6. В Компании отсутствует практика включения в текст договоров аренды записей о том, что арендатор предупрежден о наличии на объект аренды права залога, которые появляются у банков, предоставляющих Компании кредиты. В соответствии со ст. 61у ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В настоящее время риски, связанные с указанным нарушением, которые могут повлечь негативные последствия для деятельности Компании, отсутствуют в связи с тем, что действующие договоры о залоге имущества заключены более поздней датой по сравнению с договорами аренды на помещения, являющиеся предметом залога. Однако в будущем, в частности, при перезаключении договоров аренды на новый срок, такие риски могут возникнуть.


   Copyright © Департамент Оценки
   Created by IS&D
О Компании Карта сайта Контакты
Rambler's Top100 Яндекс цитирования